看房选房

买二手房需要贷款，咱们国家的信贷政策对按揭的要求是首套首付不低于30%，但并不是说100万的房子首付30万就够了，如果计划不当，买房前后如果资金安排出了问题，会非常被动，本节浅谈买房的资金准备。首先，我们来看贷款。首套房七成按揭并不是房价的七成如何理解?比如一套100万的房子，银行不会按照100万的70%来贷款的，这里有一个风险的问题，而且银行也需要对你购买的房子做一个市场价评估。一般来说100万的房子银行评估会在总房价的85-90%，也就是说一套100万的房子一般情况下银行评估最多90万，而银行能贷款借款人的钱就是90万的70%，60万。那要买一套100万的房子，首付款就需要100-63=37万另外还需要预留出交易时候要交的税和各项费用。买二手房，钱这样安排第一份：5万元。去向：定金。定金咱们在其他章节里说过了，就是你看中房子，价格和其他条件都和卖方谈拢的情况下双方签订定金协议时需要向业主支付的第一笔钱。根据房子的大小不同，5-50万元不等。第二份：35万元去向：首付款缴付定金后你就要签订《存量买卖合同》，签约后银行会派评估公司来对房子进行评估，评估报告出来后就要面签，这个时间大概是一周，这时候就到了缴纳房款的首付部分了。银行批贷一般很少会批贷63万，基本上都是批整数金额的贷款，这时候你需要支付的首付款总额是35万元。但签约是你已经交了5万定金，也转为首付款。第三份：2.7万元去向：中介费在你签约《存量房买卖合同》的同时也要和中介签订中介的《居间合同》，北京目前的居间服务费是成交价的2.2%+0.5%的服务保障费。商业贷款还需要交一个600元的评估费，公积金则是1500元。这一步，100万的房子也就是两万七千元，再加600元或1500元的评估费。这笔钱是在签约完成后当天交的。第四份：1~10万元去向：缴税在跟银行批贷后就到了过户，这时候就该缴税了。缴的税有契税，如果房子不满2年的还有营业税，如果满两年但不满五年及不唯一还有20%的个税。第五份：1~2万元去向：交房入住缴完各项税费过完户后，就是交房办理入住了。物业公司一般会先收取一年的物业费，每个小区的收费标准不同，有几千或几万的不等。第六份：0.4万元去向：首次还款第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除，贷款60万，按照30年5.65%的利率，你每个月需要交3470元的月供。以上留个步骤就是买一套100万二手房需要准备的资金，除了银行贷款的60万外，还需要购房人准备约50万的首付、税费等现金。现在检查一下自己的资金，排好队了吗?

不管是新房还是二手房，，一层的房子受很多购房者青睐，特别是不带电梯的楼房、家里有老人的家庭。选择一楼住宅便于出入活动、锻炼身体，如果要是带花园，平时还可以养养花、种种菜。但是一楼的房子也有诸多问题，需要购房者特别注意。1.噪音：一楼的住房应尽量避开交通主干道，正对马路、娱乐场所或小区大门的房子慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。2.管线：一般一楼外墙周边管线较多，特别是暖气检查孔的位置，进户管线位置等，其检修会对一楼住户有影响。3.潮湿：一楼墙身与地面的防潮问题在雨季是最大问题，若一楼下面架空半层或1米至1.5米做停车库或半地下室，对防潮就较好。4.污水反溢：这是件最令住户头痛的事，因此在挑选一楼时一定要看各排水管道系统是否独立。如果一层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会堵塞、反溢。如果管道与上面各层是相连的，那就看一下其管道在一楼是否变粗、变大。5.日照采光：家中有老人和孩子的家庭应考虑日照和采光，因此应选择南向居室多一些的。其次，底层更容易被其他楼座遮挡，因此要考虑日照间距。可以目测本楼座与南侧楼座的间距，应不小于相邻楼座的间距。

整体来讲实地看房有两个大的维度，即1、房屋周边的情况我们是生活在社区里的，居住就离不开：柴、米、油、盐、酱、醋、茶开门七件事，而现代居住还需要考虑地段、物业安保、小区绿化、学校教育、地铁交通、医疗、购物等生活配套。看房的时候一定要留意，比如有时间的最好亲自测一下从小区到主要的交通站点的距离、所花的时间；了解学区的入学条件等。2、房屋的自身情况这里主要说的是房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、下水道是否堵塞、是否漏水等问题。掌握上面两个维度后，我们可以了解下面的几个点：（1）看地段地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业保值、升值的一个重要因素。作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜，不要片面强调往闹区里扎堆，那样既不经济，也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网，离市中心又不是太远，房价比较合适的即可。（2）看配套设施小区配套设施是否完善是这个小区成熟与否的标志。主要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休息配套设施、交通配套设施、购物条件以及小区的学校、超市、会所、健身娱乐等。（3）看物业看房不可不问物业管理。物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可以引发大量的纠纷。（4）看户型单元内不同空间要有相对合理的面积。从居住功能角度分析，厨房的合理面积应在4平方米－5平方米之间，卫生间最好洗、厕功能分开，三居以上应设有两个卫生间。主卧室的合理面积应在13平方米－14平方米之间，客厅的面积要尽量大些，厅内开门的数量应尽量减少，房屋要方正，不要有斜角。　（5）看楼层　一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好层次，如六层住宅楼的三四层，二十层塔楼的六至十二层为最佳。　（6）看朝向　　良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。（7）看装修看房是要注意看房子墙壁是否有新粉刷的痕迹，特别是楼顶，有的房子漏水，做过补工是会留下痕迹的。

随着政策的利好，很多刚需们忍不住要出手了，市场上的好房源也越来越多，如何淘到你中意的房源，同时我们又不用多花冤枉钱?结合我们门店的工作经验，整理一些招，希望帮到买房经验不足的人。第一招：看房时不要表露对房子有好感，让房主不知道你的意图，无法争取主动。房主也是人，将心比心。你不显示意图，房主就不知道你到底喜不喜欢他的房子。要以一种漫不经心的态度对待，越是这样，一些着急出手的房主越着急，一着急你就有便宜可捡。第二招：看房时可是适当的告知房主已看中其他附近小区并犹豫不决，看房主是否着急出售。第三招：适当找物业、房子的缺点，要求降价。第四招：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题;或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。第五招：与中介人员成为朋友中介经纪人也是有感情的人，跟他做朋友他一旦有好房源出来会第一时间想到你，而且在和房主的谈价过程中会替你考虑多一些。

房子是一项大的投资，为了让买房不留遗憾，买房前一定要考虑周全，什么样的楼盘更能匹配自己和家人的生活、工作需求？楼市上各种类型的住宅涌现出来，根据《民用建筑设计通则》（GB 503522005），将住宅建筑依层数划分为低层、多层、中高层和高层住宅。==================低层住宅：一层至三层；多层住宅：四层至六层；中高层住宅：七层至九层；高层住宅：十层及十层以上========================不同的住宅具有不同的居住感受，那么到底选择哪一种类型的房子更好？答案因人因需而异，一般来说：顶楼：顶层室内净高略高、安静，但夏天热冬天冷，有可能受漏水困扰。16层-顶楼：视野相对较好，空气清新，暖气好。但发生紧急情况时不易逃生。8-16层：是相对明亮的楼层，光线好。有人认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度。物理专家指出，扬灰层只是一种说法，并未科学测定。一般情况下，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。7层：黄金楼层。4-6层：从环境的角度来看，安全性最好。但如果没有电梯，老人上下楼是个难题。3层：老式住宅的黄金楼层。2层：相对安全，但需要防盗、防尘、防污染、防虫蚁、防潮。1层：适合家里有行动不便的老人家庭，出尽方便，贴近自然。但缺点同2层。总之，低层、多层、中高层、高层市场上这三类楼盘各有长短，根据购房者的不同喜好打造。购房者应该根据自己的需求进行选择，选择时要综合采光、生活便捷程度等各方面需求等进行全面考量，不要跟风购买，适合自己的才是最好的。

大家花钱买楼的时候，付款是按每平米的价格建筑面积买的，但是实际上，我们所能得到的使用面积有多少呢?使用面积/建筑面积=得房率，这个指标是很重要的。构成一个好户型最重要的因素之一就是得房率,那多少是合适的呢?不同的楼不同的户型，公摊面积也不一样。公摊就是包括了楼梯间电梯间走廊等，这些都是要摊到咱住户头上的。板儿楼的话，出房率能到80%就很好了;塔楼的话75%;酒店式公寓那种60%。把这几个数值记好，看房买房的时候计算比较一下。对于普通人来说，还是要注重性价比的，而出房率就是性价比的衡量要素之一。有些户型的设计很紧凑，麻雀虽小五脏俱全，这样即便总面积只有100平，但是能有3室1厅2卫;但是有些楼，180平也做不到这么多间房(当然这种楼可能会说是德国设计师设计，设计风格所致，有露台啊是跃层什么的)，但是在那种房子里的感觉也好像没比这100平的大多少。这就是感觉了，但之所以有这些感觉是真的取决于户型设计的好坏，出房率的多少，这是一定有关系的。房子的户型好，晴天不开灯，光照也充足;房里摆基本尺寸家具，不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。以下五条是日本建筑设计师隈研吾对于十种人不同的居住文化的思考和感悟的《十宅论》，可以参考：一、格局方正格局方正不是说整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些溢出来的边角。二、面宽大，进深小面宽大、进深小，房间就宽敞，家具的摆放错落有致，自然采光良好。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。三、没有暗间暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。四、房间大小适中房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积。客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，势必会压缩另外一个房间。五、动线合理动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人，行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。话说户型的方正，除了字面意义的方正，和这是哪儿种楼是有关系的。像是板儿楼，才能南北通透啊;塔楼啊酒店式公寓啊，想通透也没这条件呀，塔楼就是注意通风了。板儿楼主要就是面宽大一些，3.9m,4.2m大于4m好用，进深短一些，南北通透。另外，户型也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼，但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等，这排楼做了一些凹凸的设计，比如有的单元是突出来一些，有的是凹进去一点点。这时候，凹进去的那个单元就会受到隔壁单元的遮挡，相对来说不太好。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。以下四类人不宜提前还贷第一类：使用应急资金还款对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分房奴压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能因小失大。第二类：等额本息进入还款中期目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。第三类：等额本金还款期已达1/4从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。第四类：有更好的投资理财渠道如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。适合提前还贷的人需要符合以下三个条件：首先，选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷，因为可以省下很多利息。其次，自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径，或者投资收益率小于贷款利率。最后，不久的将来有大笔开支的可能性较小。

现在的二手房买卖中存在一类没有房本的房产，这类房产在交易时存在很大的风险。下面就来说说有哪些潜在的风险：1.由于房子没有房本，从交定金签合同到过户的时间太长，短的6、7个月，长的三四年，这期间就可能遇到市场的大起大落，一但房子涨价或者降价的幅度过大，就可能存在其中一方违约的风险，到时候被动一方也只能哑巴吃黄连了。例：客户吴先生在2012年年初，在某房地产中介公司的推荐下，购买了海淀区某小区一套建筑面积100平米，报价300万的房产，但是房子没有房本，经过和开发商确认，房本下发时间在一年左右。客户吴先生经过和家人商量后决定购买此房产，前期支付定金30万，等待房本下发。2013年4月业主李先生成功办理房本，但是此时这套房子的成交价已经涨到了420万，业主李先生不打算再继续履行合同，客户吴先生一纸诉状将李先生告上法庭，经过两个月的奔波，吴先生胜诉，法院判决李先生双倍返还吴先生的定金60万元。但是吴先生得到的这30万违约金，已经远远不及这一年半房价的突飞猛涨。已经买不起自己期望的小区了，只能换成年代老一点的一区了。2.由于无房本房产前期首付给的非常多，所以没有房本的房产一房多卖的情况要比有房本的房产出现一房多卖的情况大的多。由于房子没有产权证明，如果碰到那种负债累累的业主，有可能同时和多个客户签订合同，收取定金或者首付，业主收到的钱已经远远大于其房产的价值，等到你知道缘由，却为时已晚，自己的血汗钱回来的时间已经遥遥无期。例：业主徐先生有一套位于海淀区某高档小区一套139平米的三居室，价值在700万，由于业主徐先生的公司经营不善导致资金链断裂，现在需要大量资金来扶持公司，徐先生打算把自己名下位于海淀区某高档小区这套139平米的三居室出售，由于房子没有房本，业主徐先生要求首付款要达到总房款的70%，并且徐先生前后和三个客户签署了买卖合同，总共收到首付款1470万。经过一年的等待房本下发的时间到了，但是三个客户都已经找不到业主徐先生，后来得知徐先生由于负债累累早已逃之夭夭。三个客户分别到法院起诉业主徐先生，被告知徐先生正在通缉中，其名下所有房产都已被查封。三个客户得知这一消息后，都非常后悔，为什么要购买没有房本的房子，但是为时已晚，自己的血汗钱不知道什么时候才能回来。3.购买没房本的房产前期首付都在70%到80%，前期客户的资金得不到有效的保障，而且前期无法办理贷款手续，压力比较大，特别是对于部分首次购房者更是难上加难。再者说，如果您有足够的首付，您大可选择一套面积更大、位置更好的房产。下面举一个例子简单分析一下。例：如果你选择购买一套五环外面积70平米，总价200万，没有房本的房产，那你前期需要准备的首付在140万到160万(这还不包含中介费和税费)，如果您持有140万到160万的首付，您可以选择通过贷款购买一套房价在380万到420万之间的一套五环里有房本面积更大的房产，既减小了购房风险又改善了居住条件，何乐而不为。4.由于从签约到过户的时间比较长，如果合同存续期间，客户自己遇到着急用钱的情况，这套房产短时间之内是没有办法去做抵押为自己筹钱，解燃眉之急的。5.如果业主身上有债务纠纷，那么合同存续期间，客户购买的这套没有房本的房产就有可能被法院查封。如果合同存续期间，业主与配偶发生离婚，而分割财产，那么对于客户来说，这也是潜在的风险。购买没有房本的房产，风险重重，还望谨慎行事!